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购房买房中应该了解的一些常识

更新时间:2009-10-31 11:27:41 - 来源:宁德房地产 点击数:9369 >> 我要发表评论
一、购房术语

  随着房地产的急剧升温,许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中,虽然其中的部分术语已经众所周知,但还有很多不为购房者所熟知,正是因为对购房术语的不了解,往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差,从而造成合同无法最终履行,这既打击了购房者的积极性,也容易让不法开发商钻“术语”的空子,因此,现将其中的部分术语介绍如下:

  1.准现房

  准现房是指房屋的主体基本完工,小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓,

楼的间距等都已经一目了然,只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

  2.现房

  通常情况下,人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此,按照我国销售“现房”的规定,只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。

  在商品房销售过程中,真正的现房销售不需要“销售许可证”,购房者只需要查看“房产证”即可,而且,在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子,对购房者来说是比较有利的(眼见为实),但是购房者的眼光一定要敏锐,如果买错“现房”,将使自己陷入被动。

  3.期房

  在建的房子肯定是期房,此外,已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子,在一定意义上也被称为“期房”,而不是真正意义上的“现房”。所以,这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子,购房者既要查看房产商的预售许可证,又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样的理解:小区已经有人入住,而且入住的业主也已经拿到房产证,买这种房子就万无一失了。实际上这是误解,因为房子是按套拥有独立产权,是可以分别抵押的,别人的房子没问题,不等于你要买的房子也没有问题。其实,房产商很容易将盖好的房子抵押出去,以获得大量的资金。

  因此,购房者在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押,可以查看房地产商提供的相关证明,如果可行的话,不防在合同上注明此房是现房还是期房,并且写明房子是否被抵押。

  4.尾房

  何谓“尾房”?就是房子盖好后,大部分都已经销售出去,只剩下几套还没卖出去,通常情况下,此房的预售许可证已经过期,而房产证还没有办下来。对于这种“无证”房,虽然不能建议购房者别买,但在买之前一定要访查清楚,最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。

  此外,购房者还需要注意的是,北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中还有这样的新规定:“商品房竣工后,房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书,并自取得房地产权属证书之日起,持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后,房地产开发企业未取得房地产权属证书的,可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售;但自取得竣工备案表之日起超过四个月的,不得进行商品房预售。”

  从这个规定中可以看出,已经建好的房子,即使预售许可证没有过期,由于房地产商在取得竣工备案表的四个月内没有获得房产证,这种房子也是不能销售的,对此购房者千万要注意。

  5.公房

  公房又叫公有住房,通常是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建和销售的住宅,在此住宅尚未出售前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有,也就是说,属于国有住宅。

  目前的公有住房可分为两大类:可售公有住房和不可售公有住房。公房的居住者需要按月交纳一定的房租,但房租的金额国家有相应的规定,通常比租个人住房要节省资金,但是,这种住房很少,只有少数人能够获得居住权。

  6.使用权房

  使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府按照相应的规定出租给居民,也就是说,居住人只有使用权,没有出卖、出租、抵押等权利。

  7.不可售公房

  不可售公房是指根据当地的现行房改政策,暂时不能出售给承租住户的公有住房,主要为旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房和卫生间合用的不成套房屋。当然,也包括部分公寓和花园住宅等房屋。

  8.二手房

  二手房也就是人们眼中的旧房,通常情况下,人们将二次交易的新建商品房也叫做二手房。二手房的价格要略低于商品房,而且,一些出售的二手房往往是因为住房有问题才出售的,因此在购买二手房的时候一定要对所选购住房有个全面了解,以免买到手后会后悔。当然,也不排除出卖人因为着急用钱而出售房屋的可能。

  9.房屋产权

  所谓房屋产权,是指房产的所有者依照国家法律规定所享有的权利,也就是说,房屋所

  有者对该房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利,通常情况下是指房屋各项权益的总和。

  10.产权证书

  产权证书是“土地使用权证”和“房屋所有权证”的总称,通常包括产权类别、产权

  比例、产权来源、房产坐落地址、房屋结构、建筑面积、使用面积、间数、共有数纪要、他项权利纪要和附记等,其中还配有房地产测量部门的分户房屋平面图。如果购房者没有取得房屋产权证,即便是交纳了房款,法律上也不认可购房者的拥有权。

  11.起价

  起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格,通常情况下,如果是多层住宅而且不带花园,一楼或顶楼的价格最低,也就是起价,如果一楼带花园,顶楼的价格就是起价。所以,当购房者打算购买房屋的时候,不要单纯考虑价格,因为越便宜的房屋,居住越不理想。

  12.均价

  均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数,所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价,好的房屋需要在此基础上进行加价,有瑕疵的房屋比这个价格要低。

  13.定金

  定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款,以作为债权担保,这属于法律上的担保方式之一,目的在于促使债务人履行债务,也是为了保障债权人的债权能够实现。我国《担保法》规定,定金必须以书面的形式约定,当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是,定金不能超出购房款的20%,如果购房者在交了定金之后又不购买,开发商有权以购房者违约为由,不退还定金,反之亦然。

  14.违约金

  违约金是指按照法律规定和合同的约定,违约方付给对方一定数量的货币。违约金属于经济制裁方式中的一种,既具有惩罚性(对违约方而言),又具有补偿性,如果当事人有违约行为,而且还是主观上的过错,无论有没有给对方造成损失,都要支付约定数额的违约金。

  15.容积率

  当开发商提起容积率的时候,许多购房者都不明所以,其实,容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如:在1万平方米的土地上建造4千平方米的建筑,容积率就是0.4;如果4千平方米的建筑是六层,那建筑总面积就是2.4万平方米,容积率就应该是2.4。

  16.开间

  开间又叫住宅宽度,是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。住宅的开间一般在3米至3.9米之间,如果是砖混结构的住宅,开间应该在3.3米之内。如果开间尺度较小,就会缩短楼板的空间跨度,住宅结构的整体性、稳定性和抗震性都将得到增强。

  17.进深

  进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大可以有效地节约用地,但是,为了保证住宅有良好的自然采光和通风,住宅的进深不宜过大,通常限定在5米左右。

  18.建筑密度

  建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率,以百分比计算,通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。

  19.绿化率

  绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比,绿化率越高,环境越好。

  20.绿地率

  绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。

  二、理性看待房地产广告与楼书

  作为购房者,在购房过程中最先接触到的就是商品房广告与楼书,而购房者最容易产生“上当”感,事后最容易产生纠纷的起因也在于广告与楼书。

  一般情况下,广告与楼书中都会写明楼盘的价格(有起价、均价与最高价,但通常只写起价);付款方式(一次性付款、银行按揭、分期付款);地理位置、环境、交通(一般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好);配套服务、管理(非常完善,通常情况下是为了弥补地理位置、环境与交通的不理想);工程量(一般都称规模非常大,就算是只有5~6栋楼);装修与建筑特色(通常都称为欧式风格);金融方面的利益(称房产升值快);发展商与代理商的实力(称自己的实力雄厚)等等方面。

  看着这些异彩纷呈、不拘一格的房地产广告与楼书,总会让你怦然心动:这就是我需要购买的房子。如果你有了这种认识,那就说明你太幼稚了,因为这只是房地产商的宣传而已,为了达到宣传的目的,房地产商将广告与楼书中的内容进行夸大也是很自然的事情。虽然最高人民法院对其有“司法解释”:房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分,但在真正执行起来的时候却非常难。

  为了避免日后可能出现的麻烦,购房者在看广告与楼书时千万要带上“放大镜”。购房者不仅要看广告中的漂亮图画和文字,更要学会看那些肉眼无法看清的提示,诸如“图片仅作示意用途,如有修改,恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容的正确性或完整性不做任何保证,也不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图以及法律文件为准。”……即使没有此类提示,也没有哪家房地产商在广告上明示:宣传内容绝对真实。

  正是由于房地产商在广告与楼书中埋下了伏笔,因此在纠纷发生后,购房者很难以广告与楼书作为要约。此外,购房者在签署正式合同后,没有写进合同的要约就已经撤消,所以广告要约在签订合同后就没有实际意义了。通常情况下,即便在房地产案件的审判中,司法机关也只承认购房合同中的承诺。

  我国《合同法》第10条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”商品房买卖的最终方式是以书面形式完成的,因此,购房者还是把商业广告与楼书看作没有约束力的“要约邀请”,把写进购房合同中的条款看成“要约”才更现实一些。也就是说,购房者应将广告与楼书中房地产商不愿写进合同中的条款都看作“虚假、欺骗”。

  也许有人会问:《广告法》中不是明文规定不能做虚假广告吗?这没有错,但你应该明白,《广告法》属于行政法,它只规定了对做虚假广告的处罚标准,而没有规定做虚假广告者对受虚假广告欺骗者的具体赔偿条列。也就是说,工商管理部门在打击房地产商的虚假广告过程中,国家可以收到罚款,但受害者(购房者)得不到赔偿。还有一点需要了解,那就是《广告法》对虚假广告的罚款标准是广告费的1~5倍罚款,这对房地产商来说只是皮毛。因此,购房时,一定要慎重对待广告与楼书中的内容,最好是做到“宁可信其无,不可信其有”,理性选择。

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共4条评论
>> 评论人:aultraultra IP:123.129.240.190 时间:2014年05月18日 16:37:44


>> 评论人:aultraultra IP:123.129.240.190 时间:2014年05月18日 16:37:41


>> 评论人:aultraultra IP:123.129.240.190 时间:2014年05月18日 16:37:38


>> 评论人:游客 IP:117.26.150.64 时间:2010年08月25日 15:00:51

宁德可爱天使,是现实版周扒皮,专吸员工的血汗钱,服务差,质量劣,价格高。
我也评两句: 评论人:游客 IP:45.34.181.66
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